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万科财报发布,净利润腰斩引质疑,行业财报披露状况令人担忧
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3月31日,万科召开了一场特殊的业绩发布会,万科董事会主席郁亮在会上说:2021年业绩表现不好,让股东失望了,我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。

图为万科2021年财报发布现场

万科2021年年度财务报表披露净利润约为225亿元,同比下降约为45.7%,几近腰斩。创下了上市31年以来最大幅度下跌,净利润表现一夜退回到5年前的水平,震惊了房地产圈。

一向是以“稳健”著称的万科,按道理来说财务状况理应也比较稳健。如此大幅度的下滑,利来国际备用,引起了房地产圈的热议,甚至有机构人士直指万科有财务“洗大澡”的嫌疑。据了解对于此事怀疑也并非空穴来风,有金融机构人士分析至少有三个原因可以证明确实存疑:

1、年内按季度对比,万科在2021年前三季度的净利润率下降约为16%左右,但是四季度却直线下滑了73.05%。四季度净利润下滑幅度之大,难免让人无法接受。

2、同行业横向对比,与万科规模相近的头部房企里的碧桂园、保利发展,2021年年度净利润下滑分别约为24.27%和4.7%。而且行内人都知道,碧桂园是比万科更激进、负债率也更高的房企,碧桂园的净利润也仅下滑约为24.27%,对比万科的净利润下滑幅度着实令人震惊。

3、利润结算方式来看,房地产行业利润结算不是按照2021年年度的销售金额计算的,而是按照年度销售回款来计算的。2021年年度的销售回款里面包含了1-2年前售出的部分回款。也就是能部分体现出2019年-2020年的销售状况。

当然,2019年-2021年上半年销售的多为早期高位拍得的土地,导致毛利率存在一定的下滑,是可以理解的。但是不管同期对比还是行业内对比,净利润下滑的幅度确实是太大。

针对此事万科解释主要原因是:净利润下降主要源于毛利率下降。期内万科整体毛利率21.8%,同比下降 7.4个百分点;但是2019年至2021年上半年,整个房地产行业仍然处于量价齐升的状态,毛利率却有如此大的下滑实属诡异。

图片来源于网络

放眼整个房地产行业,万科虽然净利润下滑严重,但毕竟还能准时发布财报。此前,已经有多家房企宣布延期发布年报,这其中包括:恒大集团、世茂集团、融创中国、融信中国、雅居乐、新力控股等。

有金融分析人士指出,从目前各家财报发布情况来看,不免让人质疑过往每年的利润、分红那么多到底有没有水分或者有多少水分。如果以前的财报其中包括利润、分红、负债等等没有问题,那近些年房企暴雷可能就无法理解了。

图片来源于网络

据悉,今年来四大会计事务所之一“普华永道”退出多家房地产企业的审计工作,其中包括:融信中国、合生创展、宝龙地产、世茂集团等,不免让人怀疑这是不是在防止房地产企业财务造假把自己搭进去。普华永道今年重点审核房企的少数股东权益问题,要求出具函证说明,“没有保底,没有明股实债”。所谓明股实债就是指跟别人合作开发项目时,有些名义上是一同入股合资开发的项目,但实际上可能是跟别人借了钱变成的股权。这样就导致很多债务根本就不会体现在资产负债表上,这也就导致了后面很多债务无法兑现的事情发生,最终导致房企暴雷。

就目前的状况来看,现在房地产行业里很多房企面临的并不是房价涨跌的问题,而是从土地拍卖到预收款账户的监管,再到最后的财务报表。这里面的账目情况怎么样?到底有没有或者有多少隐藏的风险?

这就需要我们的监管层来一场有力度的整顿,整顿就是为了让行业、企业更加良性的发展,并达到最终良性的循环。之前一直会有人认为是:“三道红线”、房贷集中度的管理导致房企的暴雷,其实更多的是因为房企自身的不规范而导致了现在的状况。

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